Danilo Šibalić – Gde se najviše kupuju nekretnine u Sokobanji i šta treba znati pre ulaganja? 

Sokobanja već generacijama zauzima posebno mesto na turističkoj mapi Srbije. Smeštena u zelenoj kotlini, okružena Ozrenom, Devicom, Rtnjem i Bukovikom, predstavlja spoj prirodnih lepota, banjske tradicije, kulturno-istorijskog nasleđa i savremenih turističkih sadržaja.

Privlačnost Sokobanje čine banjski kapaciteti i izvori termomineralne vode, ali to je zapravo samo jedan deo ove raskošne priče. Posetioci rado obilaze srednjovekovno utvrđenje Sokograd, izletište Lepterija, vodopad Ripaljku na Ozrenu, tursko kupatilo Amam, misterioznu planinu Rtanj i Bovansko jezero. Ljubitelji aktivnog odmora istražuju okolne planinske staze, dok porodice sa decom uživaju u šetalištima, parkovima, kupanju na prelepim plažama reke Moravice i akva-parku Podina.

Sokobanja je i mesto bogate kulturne prošlosti. Sa njom su povezani brojni poznati umetnici i književnici, među kojima posebno mesto zauzima nobelovac Ivo Andrić, čiji se boravci u banji i danas čuvaju od zaborava.

Međutim, Sokobanja sve više privlači pažnju i iz jednog drugačijeg razloga – mogućnosti kupovine nekretnina za odmor, stalni boravak ili turističko izdavanje.

Kako izgleda lokalno tržište? Da li se više traže apartmani ili porodične kuće? Koje lokacije su zanimljive kupcima, koliko je važna novogradnja i na šta obratiti pažnju pre ulaganja? O ovim pitanjima razgovaramo sa Danilom Šibalićem, vlasnikom agencije Soko Dom Nekretnine, licenciranim posrednikom koji poznaje sokobanjsko tržište i njegove specifičnosti.

Sokobanja je mnogo više od turističkog mesta

Više je nego očigledno da Sokobanja danas ima veliki turistički, ali i investicioni potencijal. Šta tačno to znači za ljude koji razmišljaju o kupovini nekretnine, otkrivamo vam u sledećem intervjuu.

Danilo, Sokobanja je decenijama poznata kao turistička i banjska destinacija. Šta je, prema Vašem mišljenju, čini privlačnom i za kupovinu nekretnina?

Sokobanja ima jednu važnu prednost – nije destinacija koja se oslanja samo na jednu vrstu turizma. Ovde dolaze porodice sa decom, stariji ljudi, ljubitelji prirode, rekreativci, ali i gosti koji žele mirniji odmor.

Za kupce nekretnina to je značajno jer apartman ili kuća ne moraju imati samo jednu namenu. Nekome će služiti kao mesto za porodični odmor, nekome kao budući dom, a nekome kao nekretnina namenjena izdavanju. Posebna vrednost Sokobanje je kombinacija prirode i sadržaja dostupnih u relativno malom prostoru. Možete biti blizu centra, a za kratko vreme stići do šume, izletišta ili planinskih staza.

Da li Sokobanju kupci danas posmatraju više kao mesto za odmor ili kao destinaciju za dugoročno ulaganje?

Mislim da su oba motiva prisutna i da se često prepliću. Imate ljude koji žele svoj apartman kako ne bi svaki put tražili smeštaj, ali razmišljaju i o mogućnosti da ga izdaju kada ga ne koriste. S druge strane, postoje i kupci kojima je prioritet dugoročna vrednost nekretnine, kao i oni koji planiraju da se u određenom periodu života presele u Sokobanju.

Zato je važno da već na početku razgovora razumemo šta kupac zapravo želi. Nekretnina koja je odlična za porodični odmor ne mora automatski biti najbolji izbor za turističko izdavanje.

Gde se najviše traže stanovi i apartmani u Sokobanji? Koje lokacije su najinteresantnije kupcima nekretnina?

Lokacija je, razume se, jedan od presudnih faktora. Centar Sokobanje i njegova neposredna okolina zanimljivi su zbog blizine šetališta, prodavnica, restorana i drugih sadržaja. Za kupce koji razmišljaju o turističkom izdavanju posebno su važni pristupačnost, udaljenost od centra i parking.

Sa druge strane, ljudi koji kupuju nekretninu prvenstveno za sopstveni odmor često traže mirnije delove Sokobanje, više zelenila i pogled na okolne planine. Ne bih izdvajao samo jednu lokaciju kao najbolju, jer mnogo zavisi od budžeta, namene nekretnine i ličnih prioriteta.

Šta kupci više traže – manje apartmane, veće stanove ili porodične kuće?

Manji i funkcionalni stanovi i apartmani mogu biti zanimljivi kupcima koji žele nekretninu za odmor ili izdavanje. Njihova prednost je u jednostavnijem održavanju i potencijalno nižim ukupnim troškovima kupovine. Porodične kuće privlače drugačiji profil kupaca, onih koji traže privatnost, dvorište, dodatne prostorije i mogućnost dužeg boravka.

Zanimljiva kategorija su i kuće koje imaju više zasebnih smeštajnih jedinica, jer mogu kombinovati privatni i turistički deo. Najvažniji je zadatak da procenite konkretnu nekretninu, a ne da donesete odluku samo na osnovu njene kategorije.

Kupovina apartmana za izdavanje turistima kao investicija

Kakva dinamika vlada na tržištu nekretnina i koji potez je pametan kad je u pitanju ulaganje u nekretnine?

Sokobanja ima razvijenu tradiciju privatnog smeštaja. Koliko je kupovina apartmana za izdavanje dobra investicija?

Kupovina apartmana u Sokobanji može biti zanimljiva investicija, ali kupovinu nikada ne bih savetovao samo na osnovu očekivanja da će apartman stalno biti popunjen. Potrebno je da napravite realnu računicu. Osim kupoprodajne cene, postoje troškovi opremanja, održavanja, čišćenja, komunalija, poreza i oglašavanja.

Naravno, važna je i sezonalnost. Ne može se računati da će svaki mesec donositi isti prihod. Dobar apartman na odgovarajućoj lokaciji, sa funkcionalnim rasporedom, parkingom i kvalitetnim enterijerom može imati prednosti u odnosu na nekretninu koja je samo jeftinija po kvadratu.

Šta biste savetovali nekome ko ima određeni budžet i želi da kupi prvi apartman u Sokobanji?

Prvo bih ga pitao da li planira da apartman koristi i lično ili ga kupuje isključivo radi izdavanja. Zatim bih predložio da ne potroši celokupan budžet na samu kupovinu. Uvek treba ostaviti sredstva za eventualno renoviranje, opremanje i druge troškove.

Savetovao bih mu i da pogleda više nekretnina, uporedi lokacije i detaljno proveri dokumentaciju. U konačnici, kupovina nekretnine nije odluka koju treba donositi na osnovu nekoliko lepih fotografija.

Novogradnja ili starogradnja – šta je bolji izbor u Sokobanji?

Kako se uvek aktuelno pitanje o novogradnji i starogradnji tumači kada je reč o nepokretnostima u Sokobanji?

Da li kupci više interesovanja pokazuju za novogradnju ili starije stanove i kuće?

Novogradnja ima svoje prednosti, naročito kada su u pitanju savremeni raspored prostorija, energetska efikasnost, kvalitet instalacija i mogućnost kupovine stana koji ne zahteva dodatna ulaganja. Međutim, starogradnja ne mora biti lošiji izbor. Pojedine starije nekretnine mogu imati odličnu lokaciju, veću kvadraturu ili povoljniju cenu.

Kod starijih objekata naročito treba obratiti pažnju na stanje instalacija, izolaciju, vlagu, krov i potrebna ulaganja. Kupcima zato savetujem da posmatraju ukupnu vrednost i troškove nekretnine, a ne samo cenu kvadrata.

Da li postoji interesovanje za kupovinu placeva i izgradnju vikendica u okolini Sokobanje?

Kupovina zemljišta može biti zanimljiva ljudima koji žele veću privatnost i boravak u prirodi. Okolina Sokobanje pruža mogućnosti za takav način života. Međutim, kod placeva posebno treba voditi računa o nameni zemljišta, mogućnosti gradnje, pristupnom putu i dostupnosti infrastrukture.

Lepa lokacija i pogled nisu dovoljni ukoliko postoje pravne ili urbanističke prepreke, pa je neophodno pre donošenja odluke o kupovini da proverite plansku dokumentaciju i uslove gradnje.

Najvažnije je da kupovina nekretnine bude pravno sigurna

Sve što je važno sa pravnog aspekta kad kupujete nekretninu u Sokobanji.

Imate 18 godina iskustva u poslu. Koje greške kupci najčešće prave prilikom izbora nekretnine?

Jedna od najvećih grešaka je kada kupac donese odluku pre nego što proveri sve relevantne podatke. Dešava se da se ljudi zaljube u lokaciju, pogled ili uređenje stana, a tek kasnije počnu da razmišljaju o dokumentaciji i ukupnim troškovima. Zato u agenciji Soko Dom posebnu pažnju posvećujemo proveri upisa prava svojine u katastru, eventualnih tereta, pravnog statusa objekta i usklađenosti dokumentacije sa stanjem na terenu.

Važno je napomenuti da sama činjenica da je nekretnina upisana u katastar ne znači automatski da su sva pravna pitanja rešena.

Kako izgleda postupak kupovine nekretnine preko agencije Soko Dom?

Najpre razgovaramo sa kupcem o njegovim potrebama, budžetu i željenoj lokaciji. Na osnovu toga izdvajamo odgovarajuće nekretnine i organizujemo razgledanja. Kada kupac pronađe objekat koji mu odgovara, pristupamo detaljnijoj proveri dokumentacije i dogovoru o uslovima kupovine.

Saradnju sa klijentima uređujemo ugovorom o posredovanju, a prema potrebi uključujemo advokate, javne beležnike i banke. Naš cilj je da kupac bude informisan o svakom koraku i da unapred zna koje obaveze i troškove može da očekuje.

Koliko je lokalno iskustvo važno pri kupovini nekretnine? Šta biste izdvojili kao najveću prednost saradnje sa lokalnom agencijom za nekretnine?

Poznavanje lokalnog tržišta je izuzetno važno. Kada godinama radite na istom području, bolje razumete razlike između pojedinih naselja, ulica i mikrolokacija. U Sokobanji dve nekretnine slične kvadrature mogu imati različitu vrednost zbog položaja, prilaza, parkinga, pogleda, stanja objekta i drugih karakteristika.

Lokalni agent može pomoći kupcu da razume te razlike i donese informisaniju odluku. Za mene je posebno važno da klijent dobije realnu procenu, čak i kada ona nije ono što je očekivao da čuje.

I za kraj, kakvu budućnost predviđate tržištu nekretnina u Sokobanji?

Verujem da će Sokobanja i dalje biti zanimljiva ljudima koji traže kvalitetan odmor, boravak u prirodi i mogućnost da poseduju nekretninu u turističkom mestu. Međutim, ne treba očekivati da će svaka nekretnina automatski dobijati na vrednosti. Kvalitet gradnje, lokacija, infrastruktura, dokumentacija i realno formirana cena biće važni za dugoročnu atraktivnost objekata.

Kupcima bih zato poručio da ne žure i da odluku zasnivaju na činjenicama. Dobra nekretnina je ona koja dugoročno odgovara vašim potrebama i finansijskim mogućnostima.

Danilo Šibalić je vlasnik agencije za nekretnine Soko Dom iz Sokobanje, licencirani agent sa 18 godina iskustva u poslovima posredovanja. Agencija se bavi kupovinom, prodajom i zakupom stanova, apartmana, kuća, placeva i poslovnih prostora u Sokobanji i okolini.

Soko Dom Nekretnine, Svetog Save 92, Sokobanja

Pogledajte i zvanični sajt agencije.