Kako postaviti realnu cenu nekretnine i privući kupce?

Koliko realno možete dobiti za vašu kuću ili stan? Po kojoj ceni biste mogli da ih prodate, a da se ne pitate jeste li pogrešili? Svako ko planira prodaju nekretnina se susreće sa ovim dilemama.

Ne postoji magična formula za određivanje cene, ali neki faktori imaju ozbiljan uticaj. U Beogradu, Nišu i drugim gradovima Srbije, vrednost zavisi od tržišnih kretanja, ali i od toga gde se sama nekretnina nalazi, koliko je stara, u kakvom je stanju i kolika joj je kvadratura.

Kombinovanjem ovih faktora dolazi se do realne procene. Prodavci žele cenu koja će im doneti dobit, kupci traže fer ponudu, a negde između njih nalaze se agenti koji pokušavaju da zadovolje obe strane (i uzmu svoju proviziju).

U nastavku ćemo razložiti glavne kriterijume koji određuju vrednost nekretnina, kako biste imali jasniju sliku pre nego što postavite cenu i okačite oglas “Na prodaju“.

Zašto cene u okolini određuju vrednost nekretnine?

Kupovina stana nije kao kupovina telefona – cena ne zavisi samo od karakteristika, već i od komšiluka. Nekretnine u istoj ulici ili kvartu pružaju dobar pokazatelj koliko je realno očekivati za određeni stan ili kuću.

Brza pretraga oglasa može delovati korisno, ali bi trebalo imati na umu da tražene cene često nisu one po kojima se nekretnine zaista prodaju. Pravi uvid dolazi analizom skorašnjih kupoprodaja u okolini.

Blizina škola, prevoza i tržnih centara obično diže cenu, dok buka saobraćaja ili aerodrom u blizini mogu da spuste njenu vrednost. A parking? Pa, kada je u pitanju prodaja stanova, parking nekad može biti važniji od samog stana – jer šta vredi savršen dom ako satima kružite u potrazi za mestom za auto?

Šta je važnije: bolje stanje nekretnine ili veća kvadratura?

Stariji stan može da izgleda primamljivo zbog veće kvadrature, ali ako krov prokišnjava i instalacije su iz prošlog veka, troškovi renoviranja brzo mogu da pojedu svaku uštedu. Krečenje i zamena slavina su sitnica, ali nov krov ili elektroinstalacije nisu baš „uradi sam“ projekti.

Kvalitet gradnje i materijali takođe prave razliku. Stan sa retro pločicama i rasporedom iz 80-ih možda ima svoj šarm, ali tržište danas više ceni modernizovane prostore. Sprat na kojem se stan nalazi i postojanje (ili odsustvo) lifta mogu da budu odlučujući faktor, pogotovo kada se selite sa kaučem na peti sprat bez pomoći.

Kvadratura nesumnjivo igra ulogu – veći stan obično znači višu cenu. Ipak, dodatna soba nije uvek presudna. Prostrano dvorište ili terasa mogu biti vredniji od kvadrate unutar četiri zida, jer nude mesto za roštilj, baštu ili kutak za beg od svakodnevice. Na kraju, sve zavisi od toga šta vam je važnije – dodatna soba ili komfor bez neplaniranih majstorskih radova.

Kako ekonomija menja cenu nekretnina

Cene nekretnina ne postoje u vakuumu – kada ekonomija poskakuje, poskakuju i one. Inflacija, rast bruto domaćeg proizvoda i stanje tržišta direktno utiču na to koliko ćete platiti (ili dobiti) za stan ili kuću. Kada inflacija divlja, cene nekretnina idu gore. Kad se tržište smiri, lakše je naći povoljne ponude, bar dok se opet nešto ne promeni.

Tržište nekretnina je kao vremenska prognoza – ciklusi dolaze i odlaze. Ako je ponuda stanova mala, a potražnja ogromna, cene lete u nebesa, a kupci se utrkuju ko će pre potpisati ugovor. Kad je situacija obrnuta, prodavci su ti koji moraju da spuštaju cenu i čekaju bolje dane.

Kamatne stope na stambene kredite su još jedan faktor koji može preokrenuti igru. Kada banke podignu kamate, kupci povlače ručnu i tržište usporava. S druge strane, niže kamate znače više zainteresovanih kupaca, što obično znači – skuplje nekretnine. Dakle, bilo da kupujete ili prodajete, ekonomski uslovi uvek imaju poslednju reč.

Određivanje prave cene nekretnine nije puko prepisivanje brojeva sa oglasa. Potrebno je uzeti u obzir različite faktore kako bi cena bila realna i privukla ozbiljne kupce.

Platforme za oglašavanje nekretnina mogu da budu koristan početak za poređenje, ali uvek imajte na umu da su tražene cene često optimističnije od stvarnih vrednosti. Ako želite precizniju procenu (i da izbegnete iznenađenja), agent za nekretnine koji poznaje lokalno tržište može biti zlata vredan.

Bez obzira na to da li prodajete, kupujete ili ulažete, dobar proračun vrednosti može da znači razliku između uspešne transakcije i dugog čekanja na idealnog kupca – koji možda nikada ne dođe.