Obaveze profesionalnog upravnika zgrade i kako one unapređuju kvalitet života stanara?

Profesionalni upravnici zgrada predstavljaju ključni element za efikasno funkcionisanje stambenih zajednica. Njihova uloga nije samo administrativna već direktno utiče na kvalitet života svih stanara kroz organizaciju, komunikaciju, sprovođenje zakonskih obaveza i unapređenje zajedničkih prostora. U ovom tekstu ćemo analizirati njihove obaveze i kako one utiču na stanare.

Ko je profesionalni upravnik zgrade?

Profesionalni upravnik je fizičko lice koje je steklo licencu za obavljanje poslova upravljanja zgradom. Da bi postao profesionalni upravnik, kandidat mora imati najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju, položiti ispit za profesionalnog upravnika i steći licencu u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, te biti upisan u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku odlukom stambene zajednice ili odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju prinudne uprave. Prinudna uprava se uvodi stambenoj zajednici koja nije organizovala upravljanje i izabrala upravnika u skladu sa zakonom. U tom slučaju, nadležna lokalna samouprava imenuje profesionalnog upravnika iz Registra profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Profesionalni upravnik, pored standardnih poslova upravljanja zgradom, ima dodatne obaveze kao što su:

• Održavanje zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
• Prijem prijava kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji) svakodnevno, 24 časa dnevno.
• Obaveštavanje i zahtev za preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnih organa na osnovu primljenih prijava.
• Evidentiranje svake primljene prijave sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i drugim relevantnim informacijama.
• Obezbeđivanje izvršenja radova na hitnim intervencijama.
• Predlaganje skupštini stambene zajednice visine naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta, na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem.

Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja, koji potom izmiruje obaveze plaćanja prema profesionalnom upravniku.

Prevencija problema i očuvanje vrednosti imovine

Jedna od obaveza profesionalnog upravnika zgrade jeste organizacija redovnog održavanja zajedničkih delova zgrade. Ovo obuhvata sve aspekte upravljanja tehničkim, estetskim i funkcionalnim stanjem zajedničke imovine, uključujući fasadu, krov, liftove, hodnike, instalacije (voda, struja, grejanje) i druge zajedničke resurse.

Preventivno održavanje podrazumeva sprovođenje aktivnosti koje imaju za cilj da otkriju i spreče potencijalne kvarove pre nego što se oni dogode.

Krov je jedan od najkritičnijih delova zgrade jer ga direktno izlaže vremenskim uticajima. Profesionalni upravnici organizuju redovnu proveru hidroizolacije kako bi se izbeglo propuštanje vode, koje može izazvati štetu u stanovima, hodnicima i instalacijama.

Održavanje fasade uključuje pregled stanja maltera, betona i zaštitnih slojeva. Ovo ne samo da doprinosi estetskom izgledu zgrade, već i sprečava dalja oštećenja uzrokovana vlagom, pukotinama i propadanjem materijala.

Liftovi su od vitalne važnosti za stanare, posebno za one starije životne dobi ili osobe sa invaliditetom. Redovno servisiranje uključuje proveru mehaničkih delova, električnih komponenti i sistema za bezbednost kako bi se osigurala njihova ispravnost.

Profesionalni upravnik organizuje redovno čišćenje i pregled sistema grejanja (kao što su kotlovi i radijatori) ili klima uređaja kako bi se osigurala njihova efikasnost, smanjila potrošnja energije i sprečili kvarovi tokom sezonskog opterećenja.

Upravnik izrađuje godišnji i višegodišnji plan održavanja zgrade. Ovaj plan detaljno razrađuje potrebne radove, njihov prioritet, dinamiku i budžet.

• Godišnji plan obuhvata aktivnosti koje se sprovode redovno, kao što su čišćenje oluka, farbanje ograda ili provera električnih instalacija.
• Višegodišnji plan obuhvata kapitalne radove kao što su zamena krova, renoviranje fasade ili modernizacija sistema grejanja. Ovi planovi se donose na osnovu tehničkog pregleda zgrade i uz konsultaciju sa stručnjacima.

Unapređenje sigurnosti stanara

Upravnik organizuje redovne provere protivpožarnih sistema, poput hidrantske mreže, aparata za gašenje požara i izlaza za evakuaciju. Loše održavane instalacije mogu izazvati kvarove ili čak požare. Redovne inspekcije smanjuju ovaj rizik i osiguravaju pouzdanost snabdevanja energijom.

Takođe, popravka delova fasade koji su u riziku od odvajanja i pada eliminiše potencijalne opasnosti za prolaznike i stanare. Ove aktivnosti pružaju stanarima osećaj sigurnosti i poverenja da je njihov dom zaštićen od mogućih nezgoda.

 

Upravljanje finansijama zgrade uz transparentnost i odgovorno trošenje zajedničkih sredstava

Jedna od najvažnijih i najodgovornijih uloga profesionalnog upravnika jeste vođenje finansija stambene zajednice. Ovo uključuje sve aspekte prikupljanja, planiranja i upravljanja budžetom zgrade kako bi se obezbedilo njeno nesmetano funkcionisanje i kontinuirano održavanje.

Profesionalni upravnik je odgovoran za prikupljanje mesečnih naknada od vlasnika stanova, koje su određene na osnovu odluke skupštine stambene zajednice. Ove naknade obuhvataju sredstva potrebna za:

• Redovno održavanje zgrade.
• Troškove komunalnih usluga.
• Fond za hitne intervencije.

Profesionalni upravnik postavlja jasne rokove za uplatu i vodi preciznu evidenciju o svakom stanaru, uključujući status uplata. Ovo osigurava da svi stanari snose ravnomeran deo troškova, čime se izbegavaju sukobi i nejasnoće unutar zajednice.

Jedna od prvih obaveza upravnika, nakon imenovanja, jeste otvaranje posebnog računa za stambenu zajednicu u banci. Ovaj račun omogućava da se sva prikupljena sredstva, bilo za tekuće održavanje, komunalije ili posebne investicije, uplaćuju se na ovaj račun. Stanari imaju pravo da u svakom trenutku zatraže uvid u stanje računa, što povećava poverenje i osećaj sigurnosti među članovima zajednice.

Jedan od najvažnijih zadataka profesionalnog upravnika jeste izrada i dostavljanje redovnih finansijskih izveštaja stambenoj zajednici. Ovi izveštaji jasno prikazuju sva prikupljena sredstva, plaćene račune i troškove za održavanje, a takođe i sadrže informacije o sredstvima koja su izdvojena za buduće projekte.

Primena zakonskih propisa

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada uređuje održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradama, korišćenje i održavanje zgrada, zajedničkih i posebnih delova zgrada, postupak iseljenja i preseljenja, stambenu podršku, registre i evidencije, nadzor nad primenom odredaba zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku.

On je važan za obezbeđivanje sigurnosti, funkcionalnosti i održivosti stambenih objekata. Njime se definišu prava i obaveze vlasnika posebnih delova zgrade, kao i način upravljanja i održavanja zajedničkih delova. Takođe, zakon propisuje uslove za imenovanje upravnika zgrada, bilo da su izabrani od strane stambene zajednice ili postavljeni u okviru prinudne uprave.

Profesionalni upravnici zgrada imaju ulogu u primeni ovog zakona. Oni su odgovorni za organizaciju održavanja zgrade, upravljanje finansijama stambene zajednice, sprovođenje odluka skupštine stanara i obezbeđivanje usklađenosti sa zakonskim propisima. Njihova stručnost i licenciran status garantuju da će zgrada biti održavana u skladu sa najvišim standardima.

Angažovanje profesionalnog i licenciranog upravnika predstavlja investiciju u dugoročno unapređenje zajednice, a njegov rad ima bitnu ulogu u stvaranju prijatnog i bezbednog prostora za život. Za još korisnih informacija posetite naš sajt.